הציעו לכם השקעת נדל”ן בארה”ב ואתם לא יודעים אם זו הצעה טובה ואיך לבדוק אותה ?
מהם הפרמטרים לבדיקת כל השקעה שהיא ?

השקעות נדל”ן בייחוד בארה”ב רחוק מהעין, עשויות להיות עיסקאות מסוכנות מאוד אבל יש לי הפתעה בשבילכם גם עיסקאות נדל”ן בארץ עשויות להיות מסוכנות מאוד על מנת להקטין את הסיכון עלינו להבין מהם הסיכונים ולדעת מה אנחנו עושים – אז בוא נראה, מה עושים ?

1. תבדקו – מי עומד מאחורי ההצעה ?
   כאשר מקבלים הצעה להשקעה, עלינו לדעת האם המציע הוא היזם או מתווך / משווק בלבד ?
   האם הוא עצמו מושקע גם או משקיע באיזור ?
   אם מדובר בחברת שיווק בלבד – הסיכוי שתמצא את עצמיך לבד בשטח הוא סיכוי גדול ואז גם הסיכון גדול יותר
   אם מדובר ביזם ,יש חשיבות לסוג העיסקה: האם זו עיסקת פליפ או עיסקת שיפוץ לאחזקת נכס מניב או שמא זו השקעת רכישה של נכס שלא דורש אחזקה ותיקונים כמו הקרקעות שאנו מוכרים.
   בעיסקה מתמשכת הכוללת שיפוץ או בניה הן לצרכי החזקה והן לצרכי פליפ – רצוי לוודא שהיזם מעורב בעיסקה עם כספים אישיים שלו – זה מצביע על אימון בפרוייקט וביכולת שלו.
   בעיסקה שאינה מצריכה מעורבות ניהולית , יש חשיבות אם החברה מחזיקה נכסים דומים ?
   אנו מציעים השקעות של רכישת מגרשים באיזורים שבהם גם אנחנו מחזיקים מגרשים.

   הרבה אנשים חושבים שבאמת לא חשוב מי מציע את העיסקה כל עוד היא טובה או נראית טובה אבל מניסיון העבר שלי כבר נכוויתי אפילו אישית כשהשקעתי עם חברה שבאמת היה לה שם טוב בעיסקה מצויינת על הנייר, רק דבר אחד לא נלקח בחשבון (אמינות הבעלים של החברה) ראו מאמר בנושא בשם “האם הגודל קובע ?”

2.  תבדקו אם מיקום ההשקעה, אכן אטרקיטיבי מספיק ?
   אחד הפרמטרים החשובים ביותר לבדיקת אטרקטיביות ההשקעה הוא מיקום ההשקעה – איך נדע אם המקום אטרקטיבי מספיק ?
   את הנקודה הזו נבחן מהמעגל החיצוני פנימה מרמת המדינה (בארה”ב 50 מדינות) לרמת המחוז , רמת העיר , רמת השכונה ורמת הרחוב .
   נרצה להשקיע במדינה שיש אליה הגירה חיובית ורמת אבטלה נמוכה יחסית, כמובן נעדיף מדינה עם מערכת מיסוי ידידודית או מדינה שאין בה תשלום מס (דוגמת פלוריה ונוודה) נרצה עיר שמספקת תעסוקה לתושביה ונחפש בה שכונה שיש אליה ביקוש מקומי בשל בתי ספר טובים ורמת פשע נמוכה וכמובן נבדוק היצע מול ביקוש – זהו פרמטר חזק ביותר שעשוי להשפיע עליינו כמשקיעים גם בבדיקת השקעה באיזורים פחות טובים. (לא לשכוח אם אנחנו בוחנים השקעת פליפ או השקעת החזקה).
   אנו מציעים השקעות של רכישת מגרשים באיזורים מועדפים וצומחים שבהם גם אנחנו מחזיקים מגרשים.

    

3. תבדקו את מבנה העיסקה עצמה 
   האם היזם מחזיק בעלות או את החוזה לבעלות על שמו? 
   האם הנכס נרשם על שמכם בבלעדיות או תחת חברת LLC משותפת לכם וליזם?
   אם זו חברת LLC מה הזכויות והחובות שלכם בחברה ?

   מה מחיר השוק של הנכס בעת הרכישה והאם היזם דורש מחיר גבוהה יותר או נמוך יותר ולמה ?
   האם התשלום שלכם משולם ישירות לקבלן או עובר ישירות ל “טייטל קומפני” או לנאמן אחר (אל תסמכו על עו”ד נאמן מטעם היזם)
   אנו מציעים השקעות של רכישת מגרשים שהם בבעלותנו או רכישת חוזים לרכישת מגרשים שכבר חתומים על ידנו
   העיסאות מבוצעות באמצעות טייטל קומפני בדיוק כמו שהאמריקאים רוכשים נכסים!

4. הבטחות, הבטחות וסיכונים
   בנדל”ן הכל יכול להיות והכל יכול לקרות, גם עיסקאות שנראות מצויין על הנייר בפועל עשויות להיות שונות לחלוטין.
   אם הבטיחו לך השקעה בלי סיכיון – 100% השקעה בטוחה – תברח, אין דבר כזה “בלי סיכון” השאלה היא מה גובה הסיכון  ומה יקרה אם דברים ישתבשו . תמיד תשאלו את עצמכם : מה יהיה ההפסד שלי והאם אני אוכל להמשיך לחיות עם ההפסד הזה?

   גם אצלנו יש סכון (אמנם מחושב)  וגם אם דברים לא הולכים כמו שצריך קרקע תמיד “שווה משהו” עוד לא ראיתי קרקע שלא שווה כלום !
   
   הבטיחו לך תשואה ? – אין דבר כזה תשואה מובטחת דברים משתנים כל הזמן, אפשר לדבר על תשואה משוערת ולבסס את ההשערות על הנחות מסויימות על סמך העבר אבל לא ניתן לחזות עתידות – אלא רק לשער תחזית מושכלת.